这事儿说起来挺有意思的，一栋香港的写字楼，从起步价4亿多港元，到后来被转手卖出125亿的天价，再到跌回90亿左右的估值，还牵扯到几个大佬的恩怨纠葛。地产这行当，本来就跟股市一样，涨起来风光无限财汇盈，跌下去就一地鸡毛。咱们就来聊聊这个美国万通大厦的前世今生，它不光见证了香港地产的黄金时代，还暴露了不少富豪们的投资逻辑和市场风险。话说回来，这楼的命运其实挺典型的，反映出内地地产巨头扩张太猛的毛病，以及香港本地大佬的稳扎稳打。
这栋楼位于香港湾仔告士打道38号，建于1983年，总共26层，建筑面积大约34.5万平方英尺。最早叫爱美高大厦，因为那是早年创业的吊扇品牌。后来租给美国万通保险当总部，就改名叫美国万通大厦。刘銮雄这人，在香港地产圈里算是个传奇，但他的发家史也挺接地气的。1951年生人，早年跟家人做吊扇生意，1970年代末开始炒股，靠买卖几只股票赚了大钱。
1980年代，他转战地产，通过华人置业收购物业。1987年，他先买下这栋楼的部分楼层，花了1.6亿港元，1991年又补齐剩余部分，总共砸进去4.6亿港元。那时候香港地产正热火朝天，刘銮雄看准了湾仔区的潜力，这楼位置好，靠近维港，租金回报稳当。他持有多年，把它当做华人置业的总部，靠出租办公空间赚了不少。
刘銮雄的投资风格一向大胆，风险高回报也高。他不光炒楼，还涉足娱乐和金融，1985到1987年间，通过买卖四支股票套现上亿，还把华人置业和中华娱乐上市。北京的丽京花园和希尔顿酒店也是他的手笔。但他这个人争议多，2014年因为澳门土地交易的贿赂和洗钱罪被判五年多，不过他没去服刑，留在香港继续搞生意。他的财富高峰时超百亿美金，但后期身体出问题，心脏搭桥啥的，还把资产逐步转给老婆甘比和儿子。总之，刘銮雄对地产的眼光准，持有物业增值是他的拿手好戏，这栋楼就是例子，从4.6亿持有到2015年卖出，回报率高达27倍。
转到和恒大这边。许家印1958年生在河南农村，早年穷，大学学冶金，毕业后在钢铁厂干了十年技术员。1992年南下广州，从贸易和地产中介起步，1996年创办恒大。起步时公司小，他专注住宅开发，2000年代借着内地地产热潮扩张，拿地建楼盘，销售额蹭蹭涨。2009年恒大在香港上市，许家印开始跻身富豪圈。他注重人脉，先搭上新世界郑裕彤，通过郑认识刘銮雄。
2010年，恒大资金链紧，刘銮雄认购了6亿美元优先票据，两人关系拉近。那时恒大现金143亿，但欠银行141亿，看似充裕其实压力大。许家印野心大财汇盈，不光做地产，还搞足球、矿泉水、金融、健康啥的。2011年重金建广州恒大队，2012年请里皮当教练，年薪1800万欧元。多元化是他的标签，但也埋下隐患，负债高企。
2015年11月12日，恒大从刘銮雄的华人置业买下这栋楼，价格125亿港元，创下香港商用物业单笔交易纪录。恒大付了部分现金，其余分期，到2021年才付清。买下后改名中国恒大中心，当做香港总部。这笔买卖让恒大风光无限，成为第一家在维港拥有一整栋写字楼的内地民企。
许家印那时正巅峰，2010年前后成内地首富，销售额猛增。但他的管理风格强势，公司一言堂，高管接电话慢了就被骂，股权套现也被堵死。经济学家任泽平建议降负债反多元化，他当众怼回去，说格局小。结果呢，扩张太猛，借贷堆积，2020年回归A股失败，资金链开始出问题。
恒大危机从2021年爆开。9月理财产品停兑，高管先赎回自家份额。楼盘停工，162万套烂尾，购房者慌了，转买现房。银行冻结资产，广发银行7月申请冻结部分资金，股价暴跌。许家印卖个人资产，7到11月注入70亿港元，但窟窿太大，超2万亿负债。新能源汽车投474亿，亏损扩大，员工都说老板太执着，不肯断臂求生。
刘銮雄也亏惨，持有的恒大股票和11亿美元债券，2021年8月低位清仓，亏超百亿港元。他在记者会上认栽，说市场变了。恒大足球场项目，原计划建16万人体育场，2020年动工，设计像金莲花，被网友吐槽丑，2022年停摆，转给城投。
大楼的出售就是危机一部分。2022年7月，恒大招标卖中国恒大中心，初始标价105亿港元，后降到90亿左右，比买入价亏近三成。多家公司感兴趣，包括的长实集团。长实7月28日提交标书，派队考察物业，评估租金回报。李嘉诚这人，1928年生，塑胶起家，长实和黄两大集团，地产稳健著称。
他注重现金流，低买高卖，2010年后逐步卖内地物业，转投海外。但这笔没成，可能价格谈不拢或其他原因。最终招标失败，大楼进入债权人接管，中信银行国际委任接管人。2023年6月，改名万通保险中心，拆掉恒大标牌。传闻马云的云锋金融要接盘，但他们澄清否认。
李嘉诚没接盘挺有道理的。他一向谨慎，地产投资看长远回报。这楼虽位置好，但恒大危机闹大，市场信心低，租金可能受影响。长实有自己的中环中心，2017年卖了402亿港元，创纪录。他家族财富超300亿美金，投资分散，不急着抄底高风险资产。相比许家印的激进，李嘉诚的风格更接地气，赚稳钱不冒险。
大楼到现在2025年，还在清盘中。恒大1月被香港法院下清盘令，委任清盘人，股份停牌。5月公告要求债权人提交证明，6月又有附属公司清盘。113亿不良债权挂牌卖，涉及多地项目。但这栋楼具体还没新买家，估计还在债权人手里待价而沽。地产市场变了，香港写字楼空置率高，内地调控严，巨头们日子都不好过。
地产不是永动机，扩张靠借贷，早晚出事。刘銮雄卖楼赚翻，但后期投恒大亏本，证明眼光再准也防不住系统风险。许家印从农村小子到首富，再到2023年9月被警方带走调查，涉嫌犯罪，自由都没了，教训惨痛。他的强势和多元化，本想建帝国，结果拖垮公司，影响无数家庭。
李嘉诚没接盘，显示老江湖的智慧，不贪便宜货。市场总在轮回，富豪们你来我往，但老百姓买房得小心，别被表象骗。香港地产黄金时代过去了，现在更注重可持续。总之，这楼的转手史，像一面镜子，照出贪婪和谨慎的对比。大家投资时，多想想风险，别光盯着回报。
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